El derecho de propiedad está protegido en nuestra Constitución, al punto que es uno de los protegidos por la acción llamada Recurso de Protección. Asimismo, el Código Civil regula extensamente la propiedad y los derechos reales en su Libro II. Con todo, a lo largo de la historia se han dictado leyes especiales para facilitar el acceso a la propiedad por parte de ciertas personas y colectivos, especialmente bienes raíces.

En esta oportunidad, queremos referirnos brevemente a los juicios derivados de la Regularización de Propiedad Raíz regulada en el DL 2695, conocidas como «oposición», aunque también hay de reivindicación y compensación económica.

Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz

El Decreto Ley 2695, conocido como «Ley de Sanemaniento de Dominio de la Pequeña Propiedad Raíz», tiene por objeto regularizar la situación del poseedor material que carece de títulos o que los tiene imperfectos, lo que es previo, en el caso de la pequeña propiedad agrícola, a la elaboración de planes de desarrollo y de asistencia técnica o crediticia, así como a cualquier reordenamiento destinado a atacar e impedir el minifundio. Todo ello amparado en el instituto de la prescripción adquisitiva (usucapión).

Como señala su parte considerativa, crea un procedimiento que da facultades a la autoridad administrativa para ordenar la inscripción de los predios a nombre de sus poseedores materiales que reúnan los requisitos establecidos en la ley, y que contemple la intervención de la justicia ordinaria sólo en los casos de legítima oposición o para garantizar los derechos de terceros.

Para acceder a este beneficio, el inmueble debe ser de avalúo fiscal de hasta 380 unidades tributarias mensuales, si es urbano, u 800 utm si es rural. A lo menos, el solicitante debe haber tenido una posesión material tranquila, continua, no interrumpida y exclusiva por 5 años o más, no teniendo un título de dominio inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, o un antecedente no perfecto de posesión.

Están excluidos de este procedimiento quienes tengan un título o contrato que reconozca el dominio o posesión ajena. Asimismo, se excluyen aquellos inmuebles regidos bajo una legislación especial, como la propiedad indígena, inmuebles fiscales, comunidades agrícolas o loteos o poblaciones irregulares. 

Este proceso se realiza ante la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacvionales correspondiente al lugar del bien reclamado. Deben presentarse 4 formularios: uno con los datos del solicitante y del bien a regularizar; una declaración jurada de no estar usurpando terrenos ajenos; una declaración de vecinos; y un croquis para la ubicación y deslindes del terreno. Asimismo, deben presentarse documentos como inscripción en el CBR, facturas de servicios básicos, pruebas de obras o mejoras, entre otros.

Una vez presentados, se procede a un análisis jurídico de los antecedentes. Si estos antecedentes son favorables, se puede dar inicio al proceso, estableciendo un plazo para pagar el arancel legal (salvo quienes sean beneficiarios del subsidio establecido para este caso).

Luego, se emiten oficios al Servicio de Impuestos Internos, Registro Civil y S. Electoral para informar del domicilio del propietario que aparezca, o de su fallecimiento. Con estos antecedentes se notifica al supuesto dueño para que éste pueda presentar oposición.

Después viene el trabajo de comprobación en terreno de la situación del inmueble reclamado, para lo cual se hará un estudio técnico, con planos, deslindes, etc.

Si el informe técnico es favorable, se aceptará la solicitud y se ordenará la publicación de extractos en dos oportunidades en un periódico de la región, además de publicar carteles en lugares a determinar por el ministerio. Esto es importante porque es a partir de acá que se puede ejercer la oposición a la regularización.

Por último, si no hay oposición, o si ésta es rechazada, se procederá a inscribir el bien raíz a nombre del solicitante en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Oposición Administrativa-JUDICIAL

Como dijimos, a partir de la publicación de los avisos en el diario es que aquellas personas que se vean afectadas negativamente por la regularización pueden apersonarse en el proceso, convirtiéndolo de un proceso administrativo a uno judicial.

La oposición se regula en los arts. 19 a 25 del DL 2695. La oportunidad para hacerlo es desde la publicación del segundo aviso y hasta 60 días hábiles después de ello.

Requisitos

El opositor debe alegar alguna de las siguientes razones para oponerse:

1. Ser poseedor inscrito del inmueble, total o parcialmente, siempre que esto otorgue posesión exclusiva, no pudiendo invocar esto el comunero; no haber vendido o prometido vender el bien al solicitante o sus antecesores en la posesión; ni invocando una inscripción de herencia en que se haya omitido a otros herederos.
2. Tener el oponente igual o mejor derecho que el solicitante, promoviendo así una reconvención (contrademanda).
3. Que el solicitante no cumple con las exigencias establecidas para optar a la regularización.
4. Ser una comunidad de la que forme parte el oponente, poseedora inscrita del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que aquélla se encuentre en liquidación al momento de la solicitud.

Procedimiento

El opositor debe presentar la petición con la individualización de él o los oponentes, sus fundamentos, los documentos y demás medios de prueba en que se apoya y las peticiones concretas que se formulen.

Presentada la solicitud, la SEREMI de Bienes Nacionales debe abstenerse de seguir conociendo del procedimiento administrativo y remitirá los antecedentes al juez civil del territorio jurisdiccional del predio disputado, lo que será notificado por carta certificada tanto al peticionario como al oponente. La oposición tendrá, así, las características de una demanda judicial.

Recibida la oposición, el juez examinará si cumple con las formalidades del art. 20 e invoca alguno de los fundamentos descritos en el art. 19. Si careciere de ellos, la declarará inadmisible y ordenará la inscripción del bien, lo que será apelable conforme a las reglas generales, notificándose por el estado diario al actor y personalmente al demandado.

 En caso de admitir a trámite la oposición, citará al opositor y al solicitante a una audiencia de contestación, por verificarse entre 10 y 30 días hábiles contados desde su ingreso, con el fin de que las partes expongan lo que convenga a sus derechos. La demanda (oposición) y su proveído serán notificados, a lo menos, con tres días hábiles de anticipación, bajo apercibimiento de tenerse por no deducida y ordenar la respectiva inscripción, resolución que será inapelable.

La prueba se rendirá en el plazo y forma establecidos para los incidentes (auto de prueba y 8 días para presentar o solicitar diligencias), y se apreciará en conciencia (esto es, algo similar a la sana crítica), así como los antecedentes acumulados en la instancia administrativa. Proceden aquí las pruebas establecidas en el art. 341 CPC y 1698 inc. 2° C. Civil.

La sentencia definitiva debe dictarse en el plazo de diez días hábiles desde que haya vencido el término probatorio o se hayan cumplido las medidas para mejor resolver que hubiere decretado. Si se rechaza la oposición, se ordenará la inscripción en favor del peticionario del inmueble o de la porción determinada del mismo respecto de la cual aquél haya acreditado el cumplimiento de los requisitos. Si la acoge, deberá ordenar la inscripción a nombre del oponente, en el caso en que ella procediere.

La sentencia judicial que ordene la inscripción será considerada como justo título y la inscripción que se practique producirá los mismos efectos establecidos que la resolución de la SEREMI de Bienes Nacionales. El poseedor inscrito se convierte en poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, y transcurridos dos años de posesión inscrita no interrumpida se hará dueño del inmueble por prescripción adquisitiva.

Reivindicación

Si no hay oposición, se procederá a la inscripción en el respectivo Conservador de Bienes Raíces. Sin embargo, esto no impide que las partes afectadas, aun llegando tarde, no puedan disputar la propiedad u otros derechos reales sobre la propiedad regularizada.

Así el art. 26 del DL 2695 permite a los afectados reclamar, en el plazo de dos años desde la inscripción del inmueble regularizado, deducir las acciones que estimen pertinentes. Por la amplitud señalada, podemos colegir que no se trata sólo de acciones de dominio, como la reivindicación, o de posesión, como las querellas posesorias, sino también pueden ser aplicables acciones para la protección de otros derechos reales, como los usufructos, servidumbres, entre otros.

Con todo, se señala que esta reclamación debe ser tramitada conforme al procedimiento sumario, o sea el establecido en los arts. 680 y sgtes. del Código de Procedimiento Civil.

A diferencia del juicio de oposición, no hay reglas especiales sobre la prueba, por lo que se aplicarán las reglas generales de plazo (como en los incidentes) y apreciación (prueba legal o tasada).

Si la demanda es acogida, se ordenará la cancelación de la inscripción hecha mediante el procedimiento administrativo, recuperando su vigencia aquellas inscripciones previas a este proceso. Esto si se reclama la propiedad o posesión del bien, pero no respecto a otros derechos reales, que pueden mantenerse con la propiedad regularizada.

Juicio de Compensación Económica

Con todo, habiéndose consolidado la propiedad, existe la posibilidad de que deba compensarse a los antiguos dueños mediante una compensación en dinero.

Para ello, el art. 28 permite a quienes no hayan ejercido las acciones antes descritas y puedan acreditar haber tenido dominio sobre el inmueble, así como los que aleguen derechos de comunero o tener un derecho real afecto, para que el nuevo propietario les compense el derecho perdido con un pago monetario en la proporción correspondiente.

El valor del derecho, si no hay acuerdo de las partes, deberá determinarse en juicio oyendo al efecto al Servicio de Impuestos Internos (bienes urbanos), Agrícola y Ganadero o Corporación Nacional Forestal (bs. rurales), estándose al valor comercial excluyendo las mejoras hechas por el actual poseedor, sin que sea inferior a su avalúo fiscal.

El plazo para demandar la compensación es de 5 años desde la inscripción del bien regularizado, y el tribunal competente es el juez civil del lugar donde esté el inmueble.

En cuanto a su procedimiento, se aplica también el juicio sumario. No hay reglas especiales para la prueba, así que se aplican las normas generales del CPC.

Si la sentencia acoge lo demandado, el valor de la compensación se pagará:

• una parte, de un máximo de un 10% del total, al momento de quedar firme,
• el saldo en un plazo entre 5 y 10 años, con un interés no mayor al 10% anual y reajustado según el Índice de Precios al Consumidor.

Para finalizar, agregar que también pueden pedir compensación económica aquellos que siendo poseedores del inmueble afecto a regularización, no puedan oponerse por haber vendido o prometido vender al peticionario o sus antecesores el predio o parte de él y recibido dinero a cuenta del precio, o por haber inscripción especial de herencia cuando en la posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con derecho a ella, así como el comunero del bien afecto.

Referencias

• Orrego, Juan Andrés (2020). DE LA REGULARIZACIÓN DE LA POSESIÓN DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAÍZ Y DE LA CONSTITUCIÓN DEL DOMINIO SOBRE ELLA. Apuntes de clases: http://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_4/El%20Decreto%20Ley%202695.pdf
• Ministerio de Bienes Nacionales (s/f). Regularización de Títulos de Dominio en Propiedad Particular (D.L. N°2.695/79). bienesnacionales.cl/?page_id=2115
• Orellana, Alejandro (2002). EL DECRETO LEY Nº 2.695, DESDE EL PUNTO DE VISTA PROCEDIMENTAL. Memoria de Licenciatura en Derecho, Universidad de Chile: repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/107307/de-orellana_a.pdf