Actualización (2022). Véase abajo las reformas de Ley de Extranjería (Arriendo Abusivo) y «Devuélveme Mi Casa». También véase el artículo Procedimiento Monitorio de Cobro de Arriendo Urbano

Buenas noches a todos. El trabajo me tiene ocupado y no he tenido ocasión de seguir escribiendo en este blog. Pero ahora, a propósito de un juicio que tuve sobre la materia, voy a hacer una breve panorámica sobre los juicios de arrendamiento de inmuebles, tanto urbanos como rurales o rústicos. No pretende ser un artículo de revista jurídica, sólo ser un breve aporte al conocimiento general en la materia.

Previo: el Arriendo (o Arrendamiento)

En nuestro país el arriendo o arrendamiento se regula en el art. 1915 y siguientes del Código Civil. Se define legalmente como un contrato, en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Se pueden arrendar no sólo bienes materiales, muebles o inmuebles, sino también servicios (como los de un abogado, por ejemplo).

En el arriendo hay dos partes:

1. Arrendador: el que pone el bien a arrendar (o el servicio a ofrecer), y recibe el pago de arriendo.
2. Arrendatario: el que usa la cosa o servicio, y paga la renta al arrendador.

Y se pueden identificar tres elementos esenciales:

1. La cosa o servicio que se entrega del arrendador al arrendatario.
2. El precio o renta que debe pagar periódicamente el arrendatario al arrendador.
3. Y, obviamente, el acuerdo de las partes, que es la base de todo contrato.

Una característica especial de este contrato es que es de tracto sucesivo, esto es, la relación contractual no se agota en el intercambio, sino que se mantiene en el tiempo. El contrato es además bilateral, oneroso y conmutativo (ambas partes se obligan y reciben un beneficio mutuo, y el valor de lo entregado se mira como equivalente), por regla general consensual, o sea basta sólo el consentimiento de las partes para quedar obligadas, aunque en el caso del arriendo de inmuebles debe constar por escrito (no necesariamente escritura pública) para efectos de publicidad, prueba y oponibilidad a terceros.

En el caso de arriendo de inmuebles, se hace distinción de predio urbano o rural. La calificación de un bien raíz dependerá, en gran medida, de lo que ordenen los instrumentos de planificación urbana respecto de la zona donde se erigen (ej. plan regulador).

Arrendamiento de Inmuebles Urbanos

Se rige por la ley 18.101. Esta normativa innova poco respecto de los aspectos sustantivos del contrato, y regula más los temas procesales, estableciendo un procedimiento especial en su art. 8. Este procedimiento se aplica a los casos señalados en el art. 7 de esta ley (desahucio, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo o por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios, y otros relacionados). Se debe ver ante el juez de letras en lo civil correspondiente al lugar donde está el inmueble.

El procedimiento es verbal, sin perjuicio de lo cual las partes pueden presentar minutas escritas para establecer sus peticiones y razones jurídicas y fácticas. En la práctica, las demandas se presentan siempre por escrito, ya que se exige, además, que se mencionen los medios de prueba que se utilizarán en la causa. Respecto de patrocinio de abogado y mandato judicial, no se requerirá si lo demandado es de valor inferior a 4 unidades tributarias mensuales (o sea, pueden litigar personalmente)[1].

El tribunal, al recibir la demanda, debe citar a una audiencia a celebrarse el quinto día hábil desde la notificación al demandado. Para efectos de la notificación, el domicilio del demandado será, de pleno derecho, el inmueble arrendado. Si se demanda el no pago de rentas, junto con la notificación se debe hacer el primero de dos requerimientos de pago.

La audiencia a celebrarse en este juicio sirve para contestación, conciliación y prueba, en un todo concentrado. Parte con la ratificación de la demanda por parte del demandante, y con el segundo de los requerimientos de pago, si procediere. Luego, el demandado puede contestar la demanda, señalando a su vez la prueba que va a utilizar para ello, y en caso de que la ley lo permita, puede reconvenir al demandante, esto es, contrademandar (y también debe señalar la prueba a ofrecer), caso en el cual el demandante reconvenido debe contestar la reconvención en el acto. Luego de ello, el juez instará a una conciliación entre las partes, pudiendo actuar como mediador. Si hay acuerdo, se hace un avenimiento y se termina el juicio. Si no, corresponde al juez determinar si existen hechos controvertidos o no, para continuar con la etapa de prueba o llamar a oir sentencia.

La prueba se rendirá inmediatamente en la misma audiencia, salvo si el demandado reconvino contra el demandante, caso en el que éste puede pedir al tribunal que se cite a nueva audiencia dentro de 5 días, para poder contestar la demanda. En ambos casos, la prueba se rinde directamente en la audiencia, sin mayores formalidades, y los testigos declararán directamente, sin necesidad de receptor judicial, lo mismo que la parte llamada a confesar por la contraria.

Una vez rendida la prueba, las partes se entenderán citadas por el juez a oir sentencia. No hay un plazo legal para dictar la sentencia, que por las reglas generales debería ser de 60 días, pero en la práctica se usa el mismo plazo de los juicios sumarios, es decir, 10 días. La prueba se analiza conforme al método de la sana crítica, esto es, con autonomía del juez pero con limitación de no contradecir la lógica, las máximas de experiencia o conocimientos científicos. La sentencia debe resolver el caso y a su vez los incidentes (“mini-juicios”) que se produzcan durante la audiencia.

Contra la sentencia cabe el recurso de apelación, que se concede sólo en efecto devolutivo (es decir, puede pasarse inmediatamente a la etapa de ejecución del fallo) y tiene preferencia para su vista y fallo por la Corte de Apelaciones respectiva, el cual es más amplio ya que el tribunal de alzada puede resolver sobre cosas que, habiéndose visto en el juicio, no hayan sido objeto de resolución del juez de letras.

Arrendamiento de Inmuebles Rústicos o Rurales

Está regulado por el decreto ley 993 de 1975. A diferencia del caso de los bienes raíces urbanos, esta normativa es más sustantiva, regulando los tipos de arriendo rural y otros contratos, y no regula en forma especial un procedimiento judicial. Solamente el art. 2 de la norma señala que el juez competente es el de letras en lo civil correspondiente al lugar donde está el inmueble, y que se tramitará en conformidad al procedimiento sumario, a menos que las partes decidan someter la contienda a un árbitro[2].

Pues bien, hay que ir a la norma señalada ahí, que corresponde a los arts. 680 y siguientes del código que se señala. El juicio sumario es un procedimiento especial establecido cuando la acción deducida requiera, por su naturaleza, una tramitación rápida para que sea eficaz, y no exista otro procedimiento aplicable. Además, el art. 680 inc. 2° señala diversos casos a los cuales su aplicación es obligatoria[3].

Básicamente, es un juicio que se inicia por demanda, que puede iniciarse por demanda oral o escrita. Una vez recibida la demanda por el juez, éste debe llamar a comparendo a celebrarse el quinto día hábil desde la última notificación. El comparendo es una audiencia que se celebra en el tribunal, donde el demandado debe contestar la demanda y el juez intenta que las partes lleguen a un acuerdo. No se admite la reconvención, es decir, que el demandado contrademande al demandante.

Si no hay acuerdo, el juez puede decretar el “auto de prueba”, esto es, dar inicio a la etapa probatoria, la cual se tramita en un período largo, sin audiencias, sino que las partes deben ofrecer la prueba al tribunal. Este período es de 8 días, y la lista de testigos debe presentarse dentro de los dos primeros días (la audiencia de testigos debe celebrarse ante un receptor judicial). Excepcionalmente, el juez puede decidir no recibir la causa a prueba si no hay hechos controvertidos.

Asimismo, si el demandado no comparece a la audiencia, el demandante puede pedir que se acceda provisionalmente a la demanda, si prueba fundamento plausible para ello.

Una vez cumplido el período probatorio, el juez debe llamar a oír sentencia, la cual  debe dictarse dentro de 10 días. La prueba será analizada conforme a las reglas del Código de Procedimiento Civil, es decir, es una prueba cuya apreciación debe ceñirse a pautas legales (prueba tasada).

Contra esta sentencia procede el recurso de apelación, que también permite que se resuelvan cosas vistas pero no resueltas en primera instancia. En este caso, se concede con efecto suspensivo (impidiendo ejecutar lo fallado hasta no resolverse la apelación), a menos que con ello se eludan los resultados de la resolución.

Comparativa Procesal entre Juicios de Arrendamiento de Inmuebles

Una vez hecha la reseña de ambos tipos de procedimiento, haremos una pequeña comparativa dialéctica en cuanto a las características de ambos procesos.

En cuanto a la demanda

Juicio de Arrendamiento Urbano (JAU)	Juicio de Arrendamiento Rural (JAR)
No dice nada, por lo que debe regir la norma general, o sea por escrito.	Puede ser verbal, pero debe levantarse acta por el tribunal (prácticamente ya no se usa)

En cuanto al patrocinio de abogado

JAU	JAR
Se permite comparecencia personal en los casos en que el monto de lo demandado es inferior a 4 unidades tributarias mensuales	Siempre requiere patrocinio de abogado y mandatario judicial

En cuanto al domicilio del demandado

JAU	JAR
Se presume de derecho que el domicilio es el inmueble materia del conflicto	Hay que saber el domicilio del demandado conforme a las reglas generales

En cuanto a la contestación

JAU	JAR
En ambos, se contesta en la audiencia de estilo

En cuanto a la audiencia o comparendo

JAU	JAR
Ambas se celebran al quinto día hábil desde la notificación al demandado, ante el tribunal (generalmente un actuario del mismo)

En cuanto a la reconvención o contrademanda

JAU	JAR
Puede ejercerse en la audiencia, con indicación de la prueba ofrecida al efecto. Se contesta en la misma audiencia.	No se admite la reconvención

En cuanto a la posibilidad de acceso provisional a la demanda

JAU	JAR
No procede.	Procede en caso de rebeldía del demandado y siempre que existan antecedentes plausibles.

En cuanto a la prueba ofrecida

JAU	JAR
La prueba del demandante (documental, testimonial, etc.) debe constar en la demanda. En el caso de reconvención, el demandado debe mencionarla en la audiencia	No se ofrece prueba hasta la etapa probatoria
La prueba de testigos del demandado debe ser ofrecida por escrito hasta las 12 horas del día hábil anterior al de la audiencia	Los testigos deben ser ofrecidos en los dos primeros días de la etapa probatoria

En cuanto a la oportunidad para rendir la prueba y cómo se rinde

JAU	JAR
La audiencia misma es el lugar para rendir la prueba.	Se rinde en la etapa probatoria, que dura 8 días.
Los documentos se presentan en la misma audiencia	Los documentos se presentan por medio de la Oficina Jurídica Virtual
La declaración de testigos y confesión de parte no requieren de receptor judicial.	La declaración de testigos y confesión de la contraparte se celebran ante un receptor judicial
Sólo pueden declarar hasta 4 testigos por parte	No hay límite del número de testigos

En cuanto a la valoración de la prueba

JAU	JAR
Sana crítica (autonomía del juez con límites lógicos, científicos y de experiencia)	Prueba Legal o Tasada (parámetros fijados por la ley)

En cuanto a la sentencia

JAU	JAR
Plazo: No hay (práctica: 10 días desde citación a oír sentencia)	Plazo: 10 días desde citación a oir sentencia
Debe pronunciarse sobre la petición principal y todos los incidentes producidos en el juicio.	Se pronuncia, en general, sólo sobre el asunto principal, pero pueden agregarse los incidentes que quedaron para resolverse aquí

En cuanto al recurso de apelación

JAU	JAR
Se concede en el solo efecto devolutivo.	Se concede con efecto suspensivo, salvo si con ello se eluden los resultados de la resolución.
Goza de preferencia para vista y fallo.	No goza de preferencia.
En ambos, el tribunal de alzada puede fallar aquellos asuntos vistos en primera instancia pero que no fueron resueltos en la sentencia.

ACTUALIZACIÓN

Ley de Migración y Extranjería (Arriendo Abusivo)

En su art. 175 N° 13 estableció un nuevo título en la Ley de Arriendo Urbano, estableciendo sanciones para quienes otorgaren arriendo o subarriendo de viviendas que no cumplan con las reglas de habitabilidad establecidas por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, relativo a condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones y acondicionamiento térmico de los inmuebles, y carga de ocupación máxima que podrán tener por pieza o habitación.

El procedimiento se ventilará ante el Juzgado de Policía Local del domicilio del bien arrendado o subarrendado, previa denuncia de la municipalidad o seremi de Vivienda respectivo, o de cualquier persona. Recibida la denuncia, el juzgado de policía local dispondrá la fiscalización por parte de funcionarios de la Dirección de Obras Municipales.

La sanción es multa a beneficio municipal de 5 a 100 unidades tributarias mensuales. En caso que medie dolo, engaño o aprovechamiento de la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios de las piezas o habitaciones, el monto de la multa que se aplique no podrá ser inferior al treinta por ciento de la multa máxima antes referida. Para la determinación de su cuantía se ponderará la gravedad del incumplimiento, su duración y el beneficio que el contrato hubiera reportado al arrendador o al subarrendador.

Ley «Devuélveme Mi Casa»

Establece las siguientes acciones en la Ley de Arrendo Urbano:

Restitución anticipada del inmueble como medida precautoria: La ley modifica el artículo 8, relativo a las reglas que rigen los juicios de contratos de arrendamiento de inmuebles, en el sentido de facultar al juez para ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario. Esta medida será procedente cuando el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso, como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

El arrendador deberá acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama. El juez, para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, podrá exigir caución al demandante, con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva no lo condenare a su restitución.

Nuevo procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento y cuentas adeudadas, y para la restitución consecuencial del inmueble arrendado: El procedimiento se inicia por demanda monitoria, la que debe señalar la identificación del arrendador y del arrendatario; del  inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; los documentos que le sirven de fundamento; y la solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas adeudadas y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda más los intereses y las costas; y, para el caso de que el deudor no pagare, no compareciere o no se oponga, que se le tenga por condenado al pago y al subsecuente lanzamiento.

El juez examinará la demanda monitoria para determinar si cumple con todos los requisitos legales, caso en el cual la acogerá y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación de pagar lo adeudado, incluyendo los intereses y costas. En su resolución el juez determinará que si el deudor no pagare, no compareciere o no formulare oposición dentro de los 10 días señalados, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y se dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a diez días. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.

La demanda monitoria y la resolución que sobre ella recaiga podrán notificarse entregando las copias respectivas a cualquiera persona adulta que se encuentre en la morada o en el lugar donde la persona que se va a notificar ejerce su industria, profesión o empleo. Se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el correspondiente al inmueble arrendado. El primer requerimiento de pago se tendrá por formulado al ser practicada la notificación, mientras que el segundo requerimiento se entenderá efectuado una vez transcurridos cinco días. Ambos requerimientos se verifican por el solo ministerio de la ley.

El demandado puede poner término al procedimiento monitorio pagando el total de lo adeudado, incluidos intereses y costas, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición. Si el pago es sólo de una parte, el procedimiento seguirá adelante en lo que quedare pendiente de pago. La ley regula igualmente las posibles vías de oposición del demandado, incluyendo la posibilidad de apelación de la resolución que se pronuncie sobre ella, en el solo efecto devolutivo

3.- Se modifica el artículo 20, en el sentido de disponer que en los contratos de arrendamiento que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble de que trata el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para el ejercicio de la respectiva demanda monitoria.

A manera de Bibliografía

• Apuntes sobre Juicio Sumario. U. Santo Tomás sede Concepción: http://files.ced-ustconcepcion.webnode.cl/200000145-d29fad4910/Sumario.pdf.
• El Contrato de Arrendamiento: https://lexcem.files.wordpress.com/2008/04/civil3_el_contrato_de_arrendamiento.pdf
• Se publicó Ley N° 21.461, devuélveme mi casa: https://aldiachile.microjuris.com/2022/06/30/se-publico-ley-n-21-461-devuelveme-mi-casa

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[1] A julio de 2017, la UTM está en $ 46.787, por lo que el tope estaría en $ 187.148. Fuente: http://www.sii.cl/pagina/valores/utm/utm2017.htm

[2] El arbitraje es un juicio privado en que las partes encargan a una persona que no es juez la resolución del asunto. El arbitraje es “de derecho” cuando su tramitación y resolución es conforme a la ley. Es “de equidad” cuando el procedimiento es el que las partes fijen y la resolución es en base a principios jurídicos que no son normas positivas. Y se permite otorgar al árbitro de derecho facultades de uno de equidad (llamado también “arbitrador”), limitando la aplicación de la ley sólo al sentenciar.

[3] Deberá aplicarse, además, a los casos en que la ley ordene proceder sumariamente, o breve y sumariamente, o en otra forma análoga; constitución, ejercicio, modificación o extinción de servidumbres naturales o legales y sobre las prestaciones a que ellas den lugar; juicios sobre cobro de honorarios, excepto el caso del artículo 697; juicios sobre remoción de guardadores y a los que se susciten entre los representantes legales y sus representados; depósito necesario y comodato precario; acciones ordinarias a que se hayan convertido las ejecutivas, a virtud de lo dispuesto en el artículo 2515 del Código Civil; cuando se persiga únicamente la declaración impuesta por la ley o el contrato, de rendir una cuenta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 696; el derecho que concede el Código de Aguas para hacer cegar un pozo; y juicios en que se deduzcan las acciones civiles derivadas de un delito o cuasidelito, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 del Código Procesal Penal y siempre que exista sentencia penal condenatoria ejecutoriada.