La ley 21.461, conocida popularmente como “Ley Devuélveme Mi Casa”, modifica la actual Ley de Juicio de Arriendos Urbanos al incorporar una nueva medida cautelar en el juicio por terminación de contrato de arriendo de vivienda urbana, solucionando un problema que tenía la ley que, por las demoras propias del procedimiento civil aplicable, no satisfacía la necesidad de los arrendadores de recuperar sus propiedades de manera rápida.

Pero, asimismo, la ley incorporó un nuevo procedimiento, de orden monitorio, destinado al cobro de los cánones de arriendo adeudados, así como de aquellos servicios propios del hogar, como luz, agua, gas, basura, entre otros, con la posibilidad de permitir el lanzamiento o expulsión del arrendatario moroso.

El carácter «monitorio», así como existe ya en materia penal o laboral, implica la idea que, ante el silencio de la parte requerida, hay una decisión inmediata del tribunal, sin tener que esperar a un procedimiento de discusión y prueba, como ocurre en el caso general.

Tribunal competente

No cambia la competencia de los juzgados de letras en lo civil de asiento del bien arrendado.

Requisitos de la demanda

La demanda debe cumplir los mismos requisitos comunes del art. 254 del Código de Procedimiento Civil, en lo cual el art. 18-A reitera gran parte de su contenido.

Asimismo, debe señalar el inmueble arrendado, las rentas adeudadas y otros cobros (luz, agua, gas, etc.), además de una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas

Por último, debe pedir al tribunal que se requiera al demandado para que en el plazo de 10 días pague lo adeudado, o de lo contrario se le tenga por condenado a ese pago, a menos que en el mismo plazo se oponga, además de proceder a su desalojo.

Al no haber reglas especiales, rige la norma general del art. 8 N° 10, por lo que sólo requerirá patrocinio de abogado si lo demandado es superior a 4 unidades tributarias mensuales.

Facultades del tribunal

El tribunal puede rechazar de plano la demanda en caso de carecer de competencia, por litispendencia (juicio ya iniciado entre las partes), falta de capacidad, representación, o legitimación para actuar, u otro defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso. En estos casos, sólo procede la reposición ante el mismo juez.

La negativa en este procedimiento no impide que pueda seguirse un juicio declarativo entre las mismas partes por el mismo arriendo.

El tribunal puede ordenar que la demanda sea corregida si le falta algún requisito formal a la misma, en el plazo de 10 días, bajo el apercibimiento de no tener por iniciado el juicio.

Requerimientos

Una vez presentada y admitida a trámite, el tribunal dictará resolución ordenando requerir al arrendatario moroso para que en el plazo de 10 días contados desde su notificación para pagar la deuda que tiene. En la misma resolución se señalará que, si no paga o presenta oposición, se le tendrá por condenado sin más trámite y se dispondrá su lanzamiento del inmueble desde que la sentencia esté ejecutoriada.

En cuanto a los dos requerimientos de pago establecidos en la ley, el primero se efectuará junto con la notificación del requerimiento de deuda, mientras que el segundo será ficto y se entenderá hecho al quinto día desde la primera notificación.

Acciones del demandado

Una vez notificado, el arrendatario moroso puede en el plazo de 10 días:

1. Pagar lo adeudado: si el pago es total, en este caso se termina el juicio. Si es parcial, continuará el juicio en el saldo restante.
2. No hacer nada: el tribunal dictará sentencia definitiva, teniendo por certificada la deuda y mandando ejecutar lo ordenado.
3. Formular oposición de forma: El demandado debe formular oposición por escrito, con los requisitos propios de una contestación judicial, además de acompañar los documentos e indicar los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior.
   Si la oposición es por excepciones dilatorias (art. 303 Código de Procedimiento Civil), el juez dará traslado al demandante por tres días. Luego de ello, haya o no contestado, el tribunal ordenará subsanar los defectos si es posible. Si no es posible o no se subsanan, se pondrá término al procedimiento monitorio. Rechazadas las excepciones, se le tendrá por condenado al pago de la obligación.
   El juez podrá desestimar la oposición y seguir adelante con el procedimiento monitorio cuando las alegaciones o excepciones deducidas por el demandado, o los medios de prueba señalados, carecieren de fundamento plausible.
4. Oposición de fondo: si el demandado interpone excepciones perentorias o de fondo, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución de requerimiento. Esto es, seguirá la tramitación conforme a las reglas del juicio declarativo general (audiencia de conciliación y prueba).
   En todo caso, la oposición delimitará el objeto del juicio, no pudiéndose discutir cuestiones diversas de la existencia de la obligación y de las alegaciones y excepciones planteadas por el deudor en el procedimiento monitorio.

Recursos

En contra de la sentencia dictada en el procedimiento monitorio, cuando ésta se refiera a la oposición del deudor, procede la apelación en el solo efecto devolutivo (o sea, el procedimiento de cobro y lanzamiento seguirá aunque esté pendiente la apelación).

Aspectos adicionales

El procedimiento monitorio será aplicable para los casos de comodato precario (préstamo de bien determinado sin tiempo definido) y al caso del precario como cuasicontrato por ignorancia o mera tolerancia del dueño, dejando de serle aplicable el procedimiento sumario.

Asimismo, en los contratos que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien debe solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble. Esto constituirá un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria.

Si no constan por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos. En su defecto, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.

Referencias

• Al Día Chile (2022). Se publicó Ley N° 21.461, devuélveme mi casa. Microjuris
• Sierralta, Benjamín (2022). Ley Devuélveme Mi Casa: Entra en vigencia norma que protege a propietarios ante problemas con arrendatarios. Chocale.cl