En materia de bienes raíces o inmuebles, un elemento esencial es la intervención del Conservador de Bienes Raíces (CBR) como ente registrador de estas propiedades. Como saben los entendidos, los bienes pueden ser objeto no sólo del derecho de propiedad, sino también de otros institutos jurídicos, llamados Derechos Reales, como el usufructo (uso y disfrute sin tenencia de propiedad) o servidumbre (derecho ajeno sobre el bien, como tránsito o canales) que según la ley requieren también inscripción en los registros del CBR.

En esta ocasión, haré un breve análisis de un fallo interesante de la Corte Suprema en que, conociendo de un recurso de casación en el fondo, menciona la función probatoria que tiene el inscribir un usufructo para ser oponible a terceros, y la carga del usufructuario de inscribirlo para darle esa fuerza jurídica. Pero antes explicaré brevemente qué es la inscripción en el CBR y su efecto. 

Usufructo e Inscripción en el CBR 

Según los arts. 686 y siguientes del Código Civil (66) y el Reglamento del Registro Conservatorio, el CBR tiene por función el registro de todas las propiedades inmuebles del país, para lo cual debe llevar una serie de registros, el de Repertorio (recepción de solicitudes de inscripción), de Propiedad (indicación de bienes raíces), de Comercio (sociedades y otras empresas), Hipotecas y Gravámenes (otros derechos reales sobre inmuebles), Interdicciones y Prohibiciones (limitaciones a disponer de bienes), e  Índice General (listado de inscripciones)[1].

La función de la inscripción, según se interpreta armónicamente de los arts. 724, 728, 924 y 2505 del Código, no sólo es garantía de la posesión del inmueble, sino también de prueba del respectivo derecho. Lo mismo pasa con otros derechos reales, pero ¿y el usufructo?

El usufructo, regulado en los arts. 764 y siguientes del Código Civil, es un derecho real por el cual se concede parte de los atributos de la propiedad, específicamente el uso y goce de la cosa, a una persona, separado de la propiedad nominal de la misma (llamada nuda propiedad) que se mantiene en otra. El usufructo puede establecerse por contrato, por testamento, por ley (del padre sobre los bienes de sus hijos menores, art. 810 CC) o por sentencia judicial. Puede ser establecido por un tiempo determinado, o indefinidamente. En el último caso, una característica especial del usufructo es que no es heredable, a diferencia de la nuda propiedad.

Básicamente, en este derecho el usufructuario es quien recibe las ganancias que el bien produce, si es uno productivo, o tiene exclusividad de servirse de las cosas que contiene. El usufructuario puede dar en arriendo o comodato su derecho, cosa que no puede hacer el nudo propietario. El usufructo es transferible con la limitación ya señalada, lo mismo que la nuda propiedad con la carga de mantener el usufructo mientras no haya causa legal de cese.

Pues bien, el usufructo sobre bienes inmuebles debe ser inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR para que pueda tener validez, no sólo ante terceros. Así lo señala ….

Ahora bien, la existencia del usufructo es distinta. Los usufructos nacidos de  la ley, como el del padre o madre sobre los bienes de sus hijos, no requerirían inscripción para su existencia, puesto que es la ley que por su solo mandato. Pero aquellos que se establecen por actos, contractuales o no, es debatible si la inscripción no es sólo a efectos de prueba o es una manera de constituir su existencia, y por tanto su no inscripción conlleva la inexistencia del mismo. Otra cosa es respecto a la validez del mismo, ya que el usufructo puede haber existido, pero por falta de solemnidad puede quedar nulo, para lo cual requeriría declaración judicial.

Resumen del Fallo

En la sentencia rol 6437-2018 de la Corte Suprema, dictada el 20 de agosto de 2020, el tribunal rechaza un recurso de casación interpuesto en contra de una sentencia de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, que confirmó lo fallado por el 2do Juzgado Civil de esa ciudad, en orden a acoger una acción de precario[2] de una vivienda, en la que la demandada alegaba que lo ocupaba en virtud de un usufructo que fuera constituido por sentencia del juez de familia de Puerto Montt como forma de pago de pensión alimenticia de dos hijos que la demandada tenía con su exesposo (quien vendió la casa al demandante). Fue un fallo dividido, en que el resultado fue de 3-2.

El tribunal rechazó el recurso, básicamente, porque el libelo no indicaba de qué forma la aplicación de la ley generaba un fallo erróneo a derecho y el modo en que lo hacía. O sea, fue por una cuestión de formalidad. Sin embargo, el tribunal también se ocupó de dirimir respecto al título o antecedente legal por el cual la demandada ocupaba la casa.

Así las cosas, señala que el título invocado por la ocupante carecía de la necesaria publicidad exigida por la ley para ser oponible a la nueva dueña del inmueble, puesto que no había sido inscrito en el CBR de Puerto Montt. Así lo señala el considerando 6o de la sentencia en su primer párrafo:

“Que el hecho que la ocupación del inmueble por la demandada tenga su origen en una orden judicial, tampoco es razón para concluir que descansa en un justo título que inhiba la acción de precario, en especial, si la demandante no estaba en condición de conocer su vigencia, puesto que no fue oportunamente inscrita en el registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces, por lo que no puede exigírsele, en su calidad de tercero a las partes litigantes en el juicio por alimentos, que respete su constitución si no fue cumplida aquella carga por la interesada, considerando el carácter alimenticio que tuvo en su origen, lo que hace suponer, hacía urgente su inscripción”.

Es decir, señala que la sola sentencia judicial que ordena el usufructo, en sí, no tiene fuerza legal si no se cumple con la exigencia legal de inscripción que ya viéramos oportunamente.

Por otro lado, el mismo considerando critica que se pueda invocar el usufructo por sí mismo, sin atender a su origen “alimenticio”, que era necesario evaluar según las condiciones existentes al momento de ser ordenado por el juez de familia y a su vez con la situación actual de los alimentantes, que eran los hijos del matrimonio:

“Además, semejante orden judicial puede tener muy distintos fundamentos, dependiendo, entre otros factores, de cuál haya sido la acción deducida, su objeto y las partes en el juicio. En tal sentido, la demandada y madre de los alimentarios, acreditó que la constitución del usufructo se constituyó a título de alimentos a favor de sus hijos, de entonces 13 y 15 años de edad, de forma que se hacía necesario justificar la necesidad de aquellos para así entender que los fundamentos que motivaron su constitución, continuaban vigentes, tal como se entiende al tenor de lo dispuesto en los artículos 323 y 332 del Código Civil, para así aceptar completamente su defensa y concluir que su ocupación se fundaba en la resolución dictada por el Juzgado de Familia de Puerto Montt”

No obstante lo anterior, hubo dos ministras (Chevesich y Muñoz) que votaron a favor del recurso, señalando que sí había un error de derecho al acoger la demanda. En efecto, señalan que era pacífico por las partes que la demandada ocupaba el inmueble por el usufructo ordenado para pagar alimentos, por lo que había un título, imperfecto pero lo había. En el punto sexto de su voto de minoría, señalaron que ello, por tanto, “no deriva de ‘una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia’ de la actora, sino que de una relación previa con el anterior dueño” que es lo exigido por el instituto del precario en el art. 2195, por lo que no es esta figura legal la procedente.

Comentario al fallo

Como vemos entonces, la Corte Suprema se decanta por la tesis de la inscripción del usufructo como fundamento para justificar el porqué de su rechazo al título invocado por la recurrente demandada. De este modo, el tribunal se limita a la función de prueba que tiene la inscripción, aduciendo el “desconocimiento” del demandante en la causa, aunque en mi opinión debió referirse a la inoponibilidad, que es el concepto elaborado por la doctrina para este fenómeno.

Por otro lado, el máximo tribunal también alude al carácter alimenticio del usufructo invocado por la demandada, señalando que el tribunal exigía probar la necesidad de ese usufructo en el contexto actual del juicio y no sólo en cuanto a lo existente en el momento en que se decretó por la justicia. Para ello, menciona escuetamente los arts. 323 y 332 CC, el primero que establece el objetivo de subsistencia modesta dentro del rango social, y el segundo que señala la duración de la obligación alimenticia. Queda la duda si es aplicable al asunto de precario las normas aquí señaladas. Me inclino por la afirmativa, para efectos de evaluar la justicia u oportunidad del título.

En mi opinión, el tribunal debió jugársela por, en vez de la mera inoponibilidad, haber resuelto la existencia del usufructo no inscrito, y con ello haber precisado si ese título era “justo” o no. Una respuesta afirmativa diría que, en virtud del 766 CC, el usufructo existiría sin necesidad de inscripción, puesto que el Registro del CBR no es una manera de constituirlo ni siquiera tratándose de inmuebles. Una respuesta negativa, en cambio, apelaría al 767 que es claro en señalar “El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”, aunque por tenor de la norma no se refiere a su existencia sino más bien a su validez[3].

Una respuesta “de consenso” que podría haber ensayado la jurisprudencia la podría dar el art. 724 en relación con el 683 y 700 inc. 2° CC, no en cuanto a la existencia, sino a la posesión o propiedad del derecho real de usufructo respecto de quien pretende ser usufructuario.

En cuanto al voto de minoría, creemos que no atiende al rol de la inscripción sino a la procedencia de la acción de precario, sin atender a su naturaleza. En todo caso, un tema que pudo haberse tratado era si ese usufructo no inscrito un justo título. Legalmente no lo era, puesto que el art. 704 CC señala que no es uno que cumpla con las formalidades legales, ni tampoco se encuadran en la lista que señala como títulos “no justos”[4]. Por otro lado, dado que el título no era justo, al plazo de ocupación y al hecho de que la demandada reconociera que no estaba en el ánimo de señor y dueño que exige el 700 CC para configurar una posesión, que era posible en el caso del usufructo según el 683 CC en relación con el 700 antes mencionado.

Conclusión

El fallo antes señalado nos recuerda una de las funciones de la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR, que es dar publicidad a la limitación o afectación sobre el bien, y con ello tener fuerza obligatoria ante terceros (oponibilidad), para efectos de que no sea perturbado el ejercicio de este derecho.

Otra cosa es entrar a discutir sobre la validez, e incluso la existencia, del usufructo sobre bienes inmuebles cuando éste, aunque declarado por el juez, no se ha inscrito en el registro del CBR, y los efectos que tendría para la procedencia de la acción del precario o de la posesión del referido derecho real.

También es enredado invocar la calidad alimentaria del usufructo decretado en juicio de alimentos como modo de determinar la justicia o no del título, o su validez, aún a falta de inscripción, dada la dinámica propia de las instituciones de familia que siguen una interpretación distinta de las civiles patrimoniales.

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Referencias

[1] Sobre las funciones del CBR en relación con el registro de bienes inmuebles y derechos reales, véase el apunte del Estudio Jurídico Martínez y Aguilera: n9.cl/phvsh

[2] El “precario” se refiere a dos instituciones parecidas:

1. El “arriendo precario”, contrato en el que se presta una cosa sin un plazo determinado, sino que el arrendador puede solicitar en cualquier momento la devolución (2194 CC)
2. El “precario” a secas, un cuasicontrato en que una cosa ajena es usada sin contrato de por medio, sino por mera ignorancia o tolerancia del dueño (2195 CC). En el fallo estudiado, éste es el caso.

Sobre el particular, véase este apunte del estudio Abogados del Maule: http://www.abogadosdelmaule.cl/abogados-juicio-precario/

[3] Hay discusión doctrinaria si la inexistencia debe aceptarse en el Derecho chileno. De serlo así, sus efectos nacen desde que el acto existe, a diferencia de la nulidad que tiene efecto desde la dictación de sentencia. De no serlo, sólo sería aplicable la nulidad y, en el caso de solemnidades, su sanción es la nulidad absoluta (682 inc. 1° CC).

Véase al respecto:

• Barahona, Jorge (1995). Reseña de «La Inexistencia y Nulidad en el Código Civil chileno», de Pablo Rodríguez. Revista chilena de derecho, vol. 24, pp. 212-217: dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/2650021.pdf
• San Martín Neira, Lilian C. (2015). La teoría de la inexistencia y su falta de cabida en el código civil chileno. Revista chilena de derecho, vol. 42 N° 3, pp. 745-784: scielo.conicyt.cl/pdf/rchilder/v42n3/art02.pdf

[4] Según el art. 704 CC, son títulos injustos:

1. El falsificado, o no otorgado realmente
2. El conferido por una persona como mandatario o representante legal de otra sin serlo
3. El que adolece de un vicio de nulidad
4. El meramente putativo (ej. heredero aparente que en realidad no lo es)

La importancia que tiene esto es que sólo con un justo título se tiene la posesión regular y puede accederse a la prescripción adquisitiva ordinaria (5 años para inmuebles), mientras que sin un título justo sólo procede la posesión irregular y la prescripción adquisitva extraordinaria (10 años), siempre que no sea una posesión viciosa o clandestina.